Pourquoi faire une simulation de votre capacité d'emprunt ?

Vous vous apprêtez à vous lancer dans un projet immobilier ? Avant de vous mettre à chercher le bien idéal, il serait bon d’avoir une idée précise de votre budget. Pour mieux appréhender les différents paramètres de votre futur crédit immobilier, l’idéal est alors d’utiliser un simulateur.

Quelles informations apporte une simulation d’emprunt ?

En faisant une simulation de capacité d’emprunt, vous disposerez d’informations primordiales pour mieux orienter vos recherches vers les biens qui correspondent véritablement à votre budget. Cela vous permettra aussi d’avoir de nombreuses informations sur votre futur prêt immobilier.

La durée de remboursement

Votre capacité d’emprunt est définie par différents paramètres, à commencer par la durée de remboursement : plus vous vous engagez sur longtemps, plus vous pourrez emprunter une somme importante !

En faisant une simulation d’emprunt, vous pourrez voir sur combien de temps vous devez vous engager à rembourser un prêt pour obtenir la somme dont vous avez besoin. Vous pourrez alors évaluer, pour une mensualité donnée, la durée d’emprunt qui correspond à vos ambitions… mais aussi le coût d’un tel crédit.

Si un crédit sur une durée plus longue vous permet d’emprunter plus, il vous coûtera également plus cher ! À vous de voir combien vous souhaitez dépenser dans votre prêt immobilier.

Vos mensualités

Votre capacité d’emprunt est définie par un autre élément majeur : les mensualités que vous êtes prêt à payer.

Une simulation de capacité d’emprunt vous permet ainsi de voir quelles mensualités vous seront proposées pour telle ou telle somme empruntée, en fonction bien sûr de la durée de remboursement. 

Les taux immobiliers actuels

Une simulation de capacité d’emprunt vous permet enfin de connaître les taux de crédit qui vous seront proposés en fonction du montant emprunté et de la durée de remboursement choisie.

Si le taux de votre crédit immobilier a finalement peu d’impact sur votre capacité d’emprunt, il peut en avoir un considérable sur le coût final du crédit.

 

Comment évaluer sa capacité d'emprunt ?

Vous l’avez compris, au-delà de la durée de remboursement, le montant des mensualités est un critère important pour définir votre capacité d’emprunt.

Pour les calculer correctement, il faut prendre en compte différents critères liés à votre budget mensuel : vos revenus, vos charges, et votre capacité d’endettement.

Quel doit être mon niveau de revenu pour obtenir un prêt ?

Il n’y pas de revenu minimum pour contracter un prêt immobilier : tout dépend du coût de votre projet ! 

Dans tous les cas, les banques vont vous demander de justifier vos revenus au moment de votre demande de prêt. Or, ils ne sont pas forcément pris en compte de la même manière suivant leur nature :
 

• Les revenus salariés sont pris en compte à 100 %, hormis le variable. Généralement, les banques lissent sur plusieurs mois, voire sur l’année (grâce à votre avis d’imposition) pour estimer un revenu moyen.
• Les revenus professionnels non salariés sont pris en compte à 100 %, mais ils doivent être réguliers et/ou en hausse constante depuis au moins 3 ans.
• Les revenus locatifs sont pris en compte à 70 % maximum.
• Les aides sociales sont rarement prises en compte par les banques.

Quelles charges sont prises en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt ?

La banque prend en compte les charges prévisibles que vous devez supporter tous les mois pendant une certaine durée. Elle se concentre principalement sur vos autres emprunts en cours, ou vos pensions alimentaires s’il y en a.

Comme votre loyer sera remplacé par vos mensualités (sauf en cas d’investissement locatif), il n’est pas pris en compte dans le calcul de vos charges.

Après avoir listé vos charges, la banque évalue le saut de charge, autrement dit, la différence entre le montant actuel de vos charges et leur montant avec vos futures mensualités. Si votre loyer actuel est très inférieur à vos futures mensualités, cela peut freiner la banque dans l’octroi de votre prêt.

La banque se penche enfin sur votre reste à vivre, afin de s’assurer qu’il vous restera assez d’argent en poche après le paiement de vos mensualités.

Cela dépend bien entendu des profils ! Par exemple, votre reste à vivre devra être plus important si vous avez des enfants à charge.

Le taux d’endettement maximal est-il forcément à 35 % ?

Non, le taux d’endettement maximal n’est pas forcément à 35 %... Mais il est rare de pouvoir aller au-delà !

Les banques acceptent peu de dossiers avec un taux d’endettement supérieur à ce seuil, bien qu’elles aient la possibilité d’accorder des dérogations à certains bons profils.

Si vous effectuez votre premier achat, que votre reste à vivre est suffisant et que le saut de charges est peu important, vous pourrez peut-être faire partie des chanceux.

Est-il possible d’augmenter sa capacité d'emprunt ?

À moins d’avoir une grosse augmentation, il est difficile d’augmenter votre capacité d’emprunt si vous empruntez déjà sur une longue durée. Mais vous pouvez jouer sur différents paramètres pour améliorer votre dossier !

Mettez votre dossier en valeur

Vous pouvez tenter d’améliorer votre dossier en vous laissant le temps de rembourser vos autres crédits, ce qui vous permettra d’avoir des mensualités plus élevées sans dépasser votre taux d’endettement.

Mais vous pouvez aussi faire appel à un courtier immobilier pour présenter votre dossier sous son meilleur jour !

Expert du crédit, le courtier immobilier saura comment valoriser votre dossier en le présentant aux banques les plus indiquées pour votre profil. En effet, toutes les banques n’ont pas forcément la même vision du profil idéal ! Et ça, un courtier immobilier le sait.

L’importance de l’apport personnel

D’un montant de 10 % du prix d’achat minimum, l’apport personnel vous permet de régler les différents frais d’acquisition de votre bien (notaire, garantie).

Mais il peut également vous aider à augmenter votre capacité de financement ! Si vous apportez une somme importante, vous aurez besoin d’emprunter moins et vous ferez proposer un meilleur taux.

Les prêts aidés pour augmenter sa capacité d’emprunt

Des prêts aidés complémentaires peuvent vous aider à augmenter votre capacité d’emprunt. Ils vous permettent de compléter votre prêt principal avec des conditions de prêt préférentielles, avec des taux encadrés, voire à 0 % dans le cadre du PTZ.

Mis en place par l’État pour aider l’accès à la propriété, les prêts aidés sont soumis à conditions de revenus.


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