Défiscaliser en Immobilier ou sur un contrat de Retraite ?

3 août 2020

Découvrez tous les dispositifs vous permettant de réduire vos impôts

Défiscaliser en Immobilier ou sur un contrat de Retraite ?

Défiscalisation : vos solutions pour défiscaliser en 2020

Quelle est la solution de défiscalisation la plus avantageuse en 2020 ? Épargne retraite, investissement locatif en loi Pinel, réhabilitation en loi Malraux… découvrez tous les dispositifs vous permettant de réduire vos impôts.

PER individuel : jusqu’à 10 % de revenus défiscalisés

En dehors des investissements immobiliers, le Plan d’épargne retraite (PER) individuel constitue l’une des solutions de défiscalisation les plus intéressantes pour les particuliers à l’heure actuelle. Succédant au Perp et au contrat Madelin, ce produit ouvert à tous permet de se constituer une épargne en vue de la retraite, celle-ci pouvant être débloquée sous forme de rente ou de capital.

Le principal avantage du PER individuel est de vous permettre de déduire – si vous le désirez - vos versements de votre revenu imposable dans la limite d'un certain plafond. Celui-ci est égal au plus élevé des deux montants suivants :

4 052 € ;
ou 10 % de vos revenus professionnels (avec une déduction maximale de 32 419 € en 2019).

Notez que la fiscalité applicable lors du déblocage de l’épargne varie selon deux critères principaux : la façon dont vous sortez (en rente ou en capital) et votre choix fiscal durant la vie du contrat (déduction ou non des versements de votre revenu imposable).

PER collectif : défiscalisez 10 % de vos revenus professionnels

Tout comme le PER individuel, le PER d'entreprise collectif est un produit d'épargne à long terme permettant de percevoir, une fois à la retraite, un capital ou une rente. Toutefois, ce contrat - qui remplace les anciens Perco - est à l'initiative de l'entreprise et votre adhésion est donc facultative.

Pour les personnes payant des impôts, le PER collectif constitue un outil de défiscalisation intéressant car il vous permet de déduire de votre revenu imposable vos versements volontaires et obligatoires, et ce, dans la limite d'un plafond fixé pour chaque membre de votre foyer fiscal. Ce plafond est le même que celui appliqué au PER individuel :

4 052 € ;
ou, si ce second montant est plus avantageux, 10 % de vos revenus professionnels (dans la limite de 32 419 €).

Autre avantage pour défiscaliser avec un PER collectif : les versements réalisés avec des sommes issues de votre épargne salariale sont exonérées d'impôt sur le revenu (participation, abondement, abondement de l'employeur, etc.).

Pour ce qui est de la fiscalité au déblocage de l’épargne, elle va dépendre du mode de sortie, de la nature des versements (volontaires, obligatoires ou issus de l’épargne salariale) et de votre choix fiscal (déduction ou non).

Loi Pinel : jusqu’à 21 % de défiscalisation

En matière de défiscalisation immobilière, le dispositif Pinel est certainement l’une des solutions les plus avantageuses. Il consiste à réaliser un investissement locatif - principalement en neuf - afin de bénéficier, en retour, d'une réduction d'impôt. Pour y prétendre, il faut cependant respecter de nombreuses conditions : nature du logement, engagement de location (au moins 6 ans), revenus du locataire ou encore montant du loyer. De plus, les conditions applicables varient selon la localisation du bien.

Défiscaliser en loi Pinel vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi pour l'achat d'un bien immobilier que vous vous engagez à louer pour 6, 9 ou 12 ans. Le montant de votre défiscalisation en Pinel est cependant plafonné de deux façons différentes.

Le montant de l’investissement : l'investissement pris en compte est plafonné à 300 000 € par an et par personne et à 5 500 €/m2 de surface habitable. Si vous faites l'achat d'un 20 m2 coûtant 200 000 € par exemple, vous ne pourrez pas déduire plus de 21 % de 110 000 € (5 500 € x 20 m2), soit 23 100 € au maximum.
Le plafonnement global : le dispositif Pinel est concerné par le plafonnement global des niches fiscales. Conséquence ? Le montant total de tous vos avantages fiscaux est plafonné à 10 000 € de réduction d'impôt par an.

Défiscaliser en Malraux : un avantage fiscal de 30 %

Autre solution de défiscalisation attractive : le dispositif Malraux, prévoyant une réduction d'impôt pour la restauration d'immeubles anciens. Pour en bénéficier, vous devez toutefois répondre à plusieurs impératifs :

les travaux doivent concernés un bien situé dans une zone géographique spécifique, à savoir un site patrimonial remarquable, un quartier ancien dégradé ou l'un des 53 quartiers concernés par le nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU) ;
effectuer une réhabilitation complète du bâtiment ;
mettre l'immeuble en location à l'issue de la rénovation, et ce, pour une période de 9 ans au minimum.

Faire le choix de défiscaliser en loi Malraux permet de bénéficier d'un avantage fiscal de 30 % sur un montant maximal de travaux de 400 000 € répartie sur 4 années, soit jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt par an. À noter toutefois que ce taux n'est que de 22 % pour les immeubles situés au sein d'un site patrimonial remarquable non couvert par un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé.

Défiscalisation en LMNP : abattement forfaitaire de 50 % ou déduction au réel

La location meublée non professionnelle (LMNP) est un dispositif vous permettant de devenir propriétaire d'un logement meublé, de percevoir des revenus locatifs et de bénéficier d'avantages fiscaux sur les recettes tirées. Pour bénéficier du statut LMNP, vous devez toutefois remplir deux conditions principales :

le montant des loyers et charges perçus ne doit pas être supérieur à 23 000 € par an ;
les recettes ainsi perçues doivent être inférieures au montant total des autres revenus d'activité de votre foyer fiscal.

Les modalités de défiscalisation en LMNP vont principalement dépendre du régime fiscal pour lequel vous optez.

Avec le régime micro BIC : appliqué automatiquement, ce régime vous permet de bénéficier d'un abattement forfaitaire correspondant à 50 % de vos recettes locatives (71 % dans le cas d'une location saisonnière).
Avec le régime réel : vous pouvez volontairement choisir ce régime afin de déduire vos frais et charges réels de votre bénéfice imposable (intérêts d'emprunt, travaux, frais de syndic, etc.) et d’utiliser le principe d’amortissement pour réduire votre fiscalité sur les loyers.

Bon à savoir : si vous investissez au sein d'une résidence de services neuves (EHPAD, résidence étudiante, etc.), vous pouvez opter pour le dispositif Censi-Bouvard. Celui-ci vous permet de bénéficier d'une réduction d'impôt correspondant à 11 % du prix du logement, dans la limite d'un plafond d'investissement de 300 000 € (soit 33 000 € au maximum).

Défiscaliser en Denormandie : jusqu’à 21 % de réduction d’impôt

Votre projet de défiscalisation peut aussi passer par le dispositif Denormandie. Son fonctionnement ? Il vous octroie une réduction fiscale si vous investissez dans un logement ancien - nécessitant des travaux – avant de le louer. Plusieurs conditions sont toutefois à remplir pour y être éligible :

le logement doit être situé dans une zone géographique spécifique (Cœur de ville, commune ayant un besoin de réhabilitation ou commune ayant passé une convention d'opération de revitalisation de territoire) ;
le coût des travaux doit représenter au moins 25 % du coût total de l'opération ;
les travaux doivent porter sur des postes spécifiques (amélioration de la performance énergétique, isolation, etc.) ;
le logement doit être loué au moins 6 ans à un locataire dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas un certain plafond (variable selon la situation géographique du bien) ;
le montant du loyer, charges comprises, ne doit pas dépasser un certain plafond (variable selon la situation géographique du bien).

En défiscalisant en loi Denormandie, vous bénéficiez d'une réduction d'impôt correspondant à 12 %, 18 % ou 21 % du montant investi pour l’achat d’un bien que vous louez pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Le même plafonnement fiscal qu’en loi Pinel s’applique :

le montant d’investissement pris en compte est plafonné à 300 000 € par an et à 5 500 €/m2 ;
le plafonnement global des niches fiscales est applicable, limitant le total de vos avantages fiscaux à 10 000 € par an.

N’hésitez pas à contacter un conseiller Cabinet Cohen afin de faire le point sur votre situation et de définir la solution de défiscalisation la plus avantageuse.